どんなハウスメーカーがいいの?

事前に調べておくべき事

住宅展示場訪問前に調べておいた方が良い事って?

住宅の建築を行うにあたりまして事前に調べておいた方が良いと思われる事は非常にたくさんありますが、中でも建築計画に大きく関わると思われる事例を挙げてみました。

隣地との境界線と境界杭の有無について

「敷地を区分する境界杭は打ってあるか?
 実はこれ、非常に重要な事です。一生付き合っていく事となる隣人とのトラブルは絶対に避けたいものです。
 市街地であっても杭が地中に埋まっていいたり、杭がなく塀等によって区切られており、その塀が隣人の敷地内なのか自分の敷地内なのか、はたまた中間に位置しているのか分からないなんて事例はよくあります。計画を進める前に隣人の方と打ち合わせをしておく方が良いです。勿論、各メーカーは法務局から謄本や公図を取得して敷地調査を行った上で正式なプラン提案をするわけですが、杭がない場合、結局はお客様自身や隣人の方に確認する事となります。また、狭小地で建物が敷地のギリギリまでくる場合はプラン変更を余儀なくされる可能性があり、更に法的な問題も絡んできます。 いづれにせよ建築計画をスムーズに進める為には事前に確認しておいた方が賢明といえるでしょう。

 

敷地の地目と権利関係について
敷地の地目について

 敷地の地目は宅地でないと建物は建築できません。現在の地目は法務局で表示登記の確認をする事でわかります。建て替えであればよほど特殊な事情がない限り宅地になっているかと思いますが、更地、特に地目が農地になっている場合は注意が必要です。
 都市計画法なる法律がありますが、これによって地域毎に、主に市街化区域内の土地と市街化調整区域内の土地とに分けられます。市街化区域内は主に市街化を促進しようとする区域ですので宅地への農地転用は簡易で費用も時間たいしてかからず、届け出制となっています。問題なのは市街化調整区域内にある土地の農地転用です。この区域内は市街化を抑制しようとする事を目的とするので農地転用する場合には都道府県知事や指定市町村の許可が必要となってきます。この手続きは行政書士等に依頼する事が多いのですが、多額の費用がかかる事もあるので注意が必要です。そしてこの許可がおりるまで3か月位の期間がかかると言われています。さらにこの農地が農業振興地域内に該当する場合は、まずこの区域からの除外手続きが必要となり、最終的な許可がおりるまでに1年位かかる可能性があります。
 詳しくは担当機関へ直接確認した方が良いでしょう。

 

敷地の権利関係

これは特に住宅ローンを組む場合の問題です。通常住宅ローンを組むと建物のみならず、土地にも抵当権が設定されます。自己所有の土地であるならば問題ないですが、他人名義であったり共有していたりするとその共有部分にも抵当権を設定する必要がある可能性があり、その所有権者から地主の承諾書なる書類に記名押印してもらわなければなりません。
 ただし、住宅ローンに関しては金融機関毎、様々に要件が異ります。メーカーが独自に提携をしている場合もありますので各個相談した方が良いでしょう。

 

敷地は4m以上の公道に接していますか?

 住宅を建築する為の土地には接道義務があります。「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と建築基準法の第43条@に定められています。
 この場合の4mとは道路の中心線から両側へ2mづつの意味でこれにかかる部分の土地は道路とみなされ建築物は建てられません。そして、前面道路の向こう側が河川であったりすると、中心線から2mではなく、道路の反対の端からまるっと4m分道路とみなされてしまいます。つまり、道路幅が3m60cmだとすると、通常ですと自分の敷地が道路とみなされるのは20cmだけですが、道路向こうが河川であった場合、40cmも道路とみなされてしまう訳です。(自分の敷地がこの状況でした・・・)
 ただし、あくまでも自己所有の土地である為、建ぺい率や容積率の計算時には、この、みなし道路部分の面積も算入する事ができます。

 

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